随着房地产市场存量时代的到来，如何盘活资产、使其发挥更高效益已成为开发商亟需解决的问题。在此背景下，资产证券化将有巨大的发展空间。

万亿时代，挑战犹存

据统计，2016年全国发行的资产证券化产品已达到8420.51亿元。资产证券化即将迎来万亿时代。然而， 要真正实现行业健康稳定的发展，仍需克服若干障碍：

障碍1 基础资产的产权有待完善

资产证券化需要合规且完善的产权作为未来收益的保证。然而，中国大陆的资产，尤其是不动产，产权类型比较多样，权属类型也较复杂。这使得很多基础资产在现阶段无法实现资产证券化，这是亟待解决的问题之一。

障碍2 资产运营方式有待升级

由于资产证券化是以资产未来所产生的现金流为基础，所以资产的运营方式某种意义上决定了资产在未来获得现金流的能力。

目前市场上确有区位、品质都不错的资产，但由于其采用了散租或者散售等不当的运营方式，使得基础资产无法产生稳定且合理的现金流；同时，这种不当的运营方式也增加了资产后期的维护及收益管理的难度，不利其实现证券化。

障碍3 资产管理水平有待提升

在资产证券化中，评估机构需要搭建动态现金流模型。模型中的长期租金水平及空置率水平就与项目所处的运营阶段、采用的运营方式、长期的运营能力相关，即是与资产管理水平相关。

目前，由于部分业主资产管理意识不强，业内专业物业管理人才欠缺，部分商业地产资产管理及物业管理水平参差不齐，影响了基础资产的价值及未来的增值空间。

资产证券化只是开始

资产证券化能为项目经营提供长期稳定融资。然而，发行证券化产品只是开始。我们需要进一步思考：如何能够抓住行业机遇，克服发展障碍，实现资产长期保值、乃至增值？

我们认为，选择合理且适当的运营方式、施行有效的资产管理应是核心手段之一。只有有效的运营及管理，才能够为证券化产品提供稳定的现金流和收益。

随着房地产市场由增量市场转轨至存量市场，从业者应从开发模式转入资产管理模式，方能实现资产的保值乃至增值。

我们将有效的资产管理分为前、中、后三段。

资产管理的思维对资产证券化的前、中、后期都有帮助。

在前期，可以从资产管理的高度对基础资产进行筛选；在中期，可以通过升级资产运营模式、提升物业品质、增加租金收益，来提高基础资产的现金流盈利能力；而在后期，则可以通过提高运营效率，达到降低持有成本，实现提升长期收益的效果。

我们相信，随着风险控制研究的深化，及政策、监管、法律法规上的完善，资产证券化前景是美好的。我们会继续助力客户结合金融及房地产，实现轻资产化的美好愿景。