第一太平戴维斯：2018年中国写字楼市场报告
重点增长行业：金融继续占主力，IT和联合办公齐发力
金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别，在四座一线城市的平均占比高达34%。近年，新兴金融科技和P2P公司面临监管压力攀升，令需求端的不确定性因素增加。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。
IT行业占比国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。行业发展有望为北京中关村、上海张江、武汉光谷等IT聚集区域带来需求动力。
上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。
表1：国内联合办公市场的爆发式供应增长
来源：各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 *资料基于20个国际和国内联合办公品牌
上升市场：大湾区规划提振广深市场，成都高科技产业发展抢眼
自2017年政府宣布设立粤港澳大湾区以来，区内经济和城市基础设施的发展显著提速。2019年2月，中央出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》。在总体规划的提振下，国内外投资者加大对房地产的投资。此外，广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海，这也是吸引公司落户的一大重要因素。强劲需求带动2018年广深两地市场空置率同比分别下跌4.3个百分点和0.7个百分点。
作为中国西部三大国家中心城市之一，成都拥有强大的现代服务产业，其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。高新技术产业亦迅速崛起，成为甲级写字楼的重要租户之一，存量占比自2013年的4%增长至2018年的16%。联合办公是成都写字楼吸纳的另一大新动力。除本土运营商的扩张，许多国内运营商更是将成都作为拓展二线城市业务的第一站。
表1：甲级写字楼租金和空置率变化
来源：第一太平戴维斯研究部，注：租金涨幅基于租金指数
房地产科技对物业管理行业提出新要求
科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智慧照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型（BIM）的运用也有助优化物业管理水平。
在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理质量是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。
新形势下，业主和租户应如何应对？
中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。
传统写字楼业主应当对租户进行资质评级，多元化租户配比，降低金融行业风险的影响，以维持长期稳定运营。另一方面，联合办公对业主而言是机遇，但风险犹在，即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构，切不可盲目“跟风”。在市场倾向租户方的城市，企业应抓住契机，以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择，租户可考虑聘请专业代理机构，以获得最适合、性价比最高的租赁方案。