让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产盘活起来是发展住房租赁资产证券化市场的初衷——近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，《通知》明确了优先和重点支持领域，包括大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域等，还完善了住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理、要营造良好政策环境等。

资产证券化是以基础资产未来的资金收入为偿付保证，通过一系列包装设计，变成了市场中可以交易的有价证券。而住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为底层资产发行的油价证券。通俗地说，发行住房租赁资产证券化产品能够帮助发行者提前锁定了收益，防止因租金价格变动等因素带来损失，而且帮助发行人提前回收流动性、降低了融资成本。

Wind资讯显示，2017年中国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。据测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。

川财证券研究员徐伟平表示，《通知》重点指出要试点发行房地产投资信托基金（REITS），这是落实有关部门“房住不炒”和租售并举的重要手段。未来一段时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。在此过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

发展住房租赁资产证券化有哪些好处？住房租赁行业当前处于创业成长期，公开市场财务透明度有待提升，通过发行ABS融资，有助于拓展融资渠道、提升财务透明度及品牌知名度。随着我国资产证券化领域的不断发展，各类新型创新结构的出现，资产证券化能够为住房租赁运营商在盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供更加高效和有益的帮助。

不过目前发展住房租赁行业证券化还要注意几方面风险。”当前市场主要存在资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距、上游业主违约风险、住房租赁资产的权利负担、运营商道德风险、行业政策法律合规风险、租赁期限问题等风险，在后续发展住房租赁资产证券化过程中要注意防控这些风险。