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福州写字楼迎供应“井喷期”

相对于福州住宅库存的迅速下降,目前写字楼仍然面临存量大、销售遇阻、同类型产品竞争激烈的状况。据不完全统计,福州五区办公供应45.74万m2,成交16.82万m2,供求比值为2.7,供应远超过成交。

然而,福州写字楼是绝对过剩的吗?写字楼如何提升产品竞争力?“商改住”能降低空置率吗?本报记者就这些问题采访了相关的业内人士。供大于求 短期内相对过剩

近年来,福州写字楼市场发展异常迅猛。2012年,金融街开启一波写字楼大放量,各个“高大上”的项目带领福州商务市场进入5A甲级写字楼层面。随着政府打造多个商务中心的规划实施,多个项目启动并面市。目前,IFC福州国际金融中心、阳光城时代广场、福晟钱隆广场、三迪联邦中心、升龙环球中心、融侨中心,以及富力集团等纷纷落地,可以说,福写字楼进入大供应时代。

数据显示,目前福州写字楼供应量为50万平方米,但成交量仅有15.05万平方米。为此,部分业内人士认为:写字楼供大于求,出现了严重过剩。

然而,福州房地产专家刘福泉对此却有着不同的看法,刘福泉表示,目前对写字楼这一块的统计数据并不如住宅市场详细,写字楼的销售情况、入驻情况、出租情况还有待深入挖掘,从现象来看并不能明确认为这个市场还有很大空间。但是,从大环境来看,城市不断发展,必定要带动第三产业发展,这就会带来大量的市场需求,同时在政府积极招商政策和社会经济环境相辅相成下,未来的发展空间还有待释放。

业内人士表示,福州的中心城市地位越来越明显,对周边城市的辐射范围越来越大,加上近年来福州大力推进“总部经济”,吸引了更多外资企业到福州设立区域总公司、经济总部。因此,在突破单一中心商务区的格局下,写字楼市场将有新一轮爆发。

提升产品竞争力 从单一办公向复合社区转变

加速写字楼去化,也应提高运营水平,除了硬件维护,还应在概念、推盘节奏、租户把控、资源整合等方面下工夫。很多国内开发商已经认识到运营的重要性,提供人性化服务,产品从“单一办公”向“复合社区”转变。

写字楼项目规划前期,房企就应当在产品设计上突出多样化特色,跳出同质竞争。“所谓品质战,并不是全部追求高大上,而是针对目标客群度身定制产品。”刘福泉认为写字楼项目以“甲A”满足超大公司和企业总部,也要有“甲B”等中档写字楼,满足福州中型企业的需要,还可以打造不同的主题性、产业型项目,整合相关产业的资源实现其价值最大化。

另一方面,写字楼一般整层出售,投资门槛比较高。因此,写字楼的产品划分可以做小,打破整层出售的限制。此外,为了丰富产品线,商业地产还应当相应规划一定量的SOHO产品,为中小企业微办公使用,作为写字楼的有力补充,同时也打出差异化的特色牌。

“商改住”能否加快写字楼去库存

近期,省政府出台了关于加快化解商业办公去库存的相关政策,允许商改住。业内人士表示,目前,福州的商业地产已经非常饱和,“商改住”允许房地产企业进行项目转型,对市场是个大利好。根据市场实际需要调整,这增加了市场的主动性和灵活性,后续楼市上市产品可更符合市场需求,自然开发商卖房也能更加灵活。

地段好的写字楼可改成服务式公寓,采取统一、高标准的运营管理,以金领为目标客群,采用长租模式,这在上海、北京很发达。

在商业地产大面积放量的同时,好的商业产品依然更受投资者的青睐,并且随着福州经济高速增长,商业地产的需求将持续强劲,这将刺激更多类型的商业地产面世,而消费者在选择产品时范围也更广,不会只局限于商铺、写字楼类。

小柒
作者: 小柒
中国著名房地产评论员和房地产战略研究员,并兼多家政府机构和大型企业集团战略顾问,诸多观点被收入知识文库并被决策机构采信。

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