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写字楼供应走高 区域中心化趋势加强

日前,一份由中国房地产业协会发布的2014年第三季度商务写字楼的指数显示,上海等10个城市的高端写字楼市场发展前景喜忧参半,走势平稳,被归为二类城市写字楼市场。

该指数是通过监测国内16个大中城市高端写字楼市场的未来供应、租金、空置、新入市高端写字楼项目出租速度、吸纳量等主要指标得出的,反映了城市现有供给与需求状况。对此,业内人士表示,由于三季度上海市场新增50万平方米甲级写字楼面积,新增供应等同于前两个季度供应量的总和。在集中供应的压力之下,甲级写字楼总体租金环比下跌0.6%,部分写字楼面临涨租即退租的尴尬。而四季度依然会有多座写字楼竣工交付,2015年将有约200万平方米的新供应,预计写字楼租金将会持续小幅下滑。

“上海写字楼市场比较特殊的一点是短周期性较强。某些标杆性项目体量较大,动辄十几万平方米。大项目扎堆入市,造成短期内市场难以负荷。”睿意德写字楼高级助理董事陈曦直言,其实就总量而言,上海甲级写字楼存量还不到600万平方米,以上海的经济总量、城市能级以及未来的发展潜力来说,从长周期来看,写字楼市场仍有较大的上升空间

供应走高,租金承压

据悉,中国商务写字楼指数依据对各城市的打分分值而将其分为六大类,一类城市的写字楼市场,即租赁需求最为强劲的市场,二类城市的写字楼市场走势总体平稳,上海被归为二类。

“三季度上海新增50万平方米甲级写字楼面积,SOHO复兴广场和东方汇经中心集中交付。SOHO复兴广场新增39000平方米供应量,东方汇经中心也给陆家嘴商圈带来超过4万平方米的新增供应。”上述业内人士表示,尽管甲级写字楼市场租金总体出现微幅下跌,但是不同区域的市场表现也各有差异。

以浦东和浦西为例,莱坊国际数据显示,三季度浦西甲级写字楼租金环比下跌0.7%至每天每平方米8.4元,南京西路区域租金环比下跌1.4%。而浦东租金继续维持高位,浦东和浦西的租金差距也扩大至每天每平方米1.2元。

市场供应增加使区域内写字楼竞争更加激烈。租金的调整直接带来了空置率的变化,据沪上一位商业地产开发商透露,陆家嘴区域高端写字楼租金居高不下,部分公司考虑到日益沉重的租金成本,也在计划搬迁到租金成本更低的非中央商务区。

据统计,陆家嘴地区甲级写字楼空置率三季度环比上涨0.8个百分点至1.5%。而在浦西,部分业主通过主动降低租金水平挽留租户,成效明显。南京西路的甲级写字楼空置率环比下降2.8%。

高纬环球日前发布《2014年第三季度上海房地产市场报告》指出,上海中心城区现有高品质在建写字楼项目接近210万平方米,新增供应办公面积将在2015年至2016年达到高峰,其间多项大型商办综合体包括上海中心、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士等将陆续进入租赁市场。

“随着甲级写字楼扎堆入市,租金成本持续高企,陆家嘴区域空置率相对严重。总体来看,四季度浦东写字楼空置率恐会继续上升,租金增长速度趋缓。”陈曦表示。

据戴德梁行华东区写字楼部主管沈洁介绍,四季度浦西有两个新的标杆性项目竣工,分别是浦江国际金融广场和月星环球港。这两个项目都属于新兴商务板块,预计会给浦西整体租金带来小幅波动。

区域中心化加强

在市场供应持续走高的同时,写字楼市场内部分化也逐步显现,区域中心化趋势进一步加强。

陈曦表示,前些年陆家嘴、淮海中路等商圈写字楼市场占据绝对主导地位,但近两年,写字楼市场区域中心化趋势已初现端倪。人民广场、徐家汇商圈等写字楼市场正迎头赶上,新兴的虹桥商务中心也异军突起,对核心商务区的分流正在进行中。

值得一提的是,耐克上海总部从恒隆广场搬迁至杨浦区尚浦领世项目,租赁了近6万平方米,因此恒隆广场空置面积逾2万平方米。一方面,核心商圈写字楼租金成本过高,越来越多的企业在考虑租金成本和其产出之间的性价比。另一方面,由于办公面积的限制,不管是从停车便利还是办公配套的角度,核心商圈也都陆续出现了问题。

而与之相比,次级商圈更能满足部分企业在合理租金的前提下扩大办公面积的诉求。尤其是商务往来不频繁、对行业集聚度没有较强依赖性的企业,比如大型制造业、能源性企业和创意设计类企业,在租金成本压迫之下,其往外搬迁的欲望也越来越强烈。

“除了支付能力有别,行业属性差别导致租户结构细化,也决定了未来写字楼市场会继续分化。”陈曦表示。对商务往来的密集度要求高、对行业集聚的诉求较高的企业比如现代服务业、高端顾问行业、金融行业而言,由于市中心的市场资源不可取代,搬迁后商务机会必定折损不少,其在很长一段时间内依然会坚守核心商务圈的阵地。

尽管区域中心化的趋势正在加强,但是在相当长的一段时间内,外围次级商务圈的吸纳能力还是不可与核心商务圈同日而语。其本身的发展、成熟也需要较长时间的培育期,将在软硬件配套、交通状况、辐射能级等各方面不断完善。

就辐射能力而言,陈曦指出,目前上海几个核心商务圈均处于城市商业版图居中位置,交通基本是发散式的。而徐家汇商圈尽管跻身优质商圈行列,但与人民广场、陆家嘴相比,无论是写字楼品质的提升速度还是租金的上涨幅度,仍然有质的差距。

“究其原因,主要是其偏安一隅,辐射能力不强,在西南片区基本没有辐射的能力。因此对于商务往来密切的企业而言,可以预见的一段时间内并不会搬离核心商务圈。”但是,不可否认,大规模的新增供给涌入,将会给租赁市场带来更多变数。次级商务圈的分流趋势会进一步加强,核心商务圈的租金也将继续承压。

作者: 小柒
中国著名房地产评论员和房地产战略研究员,并兼多家政府机构和大型企业集团战略顾问,诸多观点被收入知识文库并被决策机构采信。

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