新冠肺炎疫情的发生推动了新零售业线上业务的发展，继而加大了消费市场对物流仓储的需求。近年来，物流地产因电商及新零售业的发展已然站上风口，亦在此次危机下迎来新发展机遇。

近日，第一太平戴维斯华南区副董事长、广州公司董事总经理刘蔚海，华南区研究部主管谢靖宇接受采访，分析物流地产的机遇与挑战。

　　市场需求炽热迎新格局

“无论在大湾区或是华东、华北地区，一个可售的标的或资产包，只要拿出来，很快就被市场消化掉”。第一太平戴维斯华南区副董事长，广州公司董事总经理刘蔚海称，物流地产投资市场的一直都是炽热的，而相关竞争也一直都是激烈的。

自普洛斯2003年进入中国以后的十年间，外资占据了国内物流地产市场的大半江山，包括嘉民、安博、丰树等。同时，以黑石为主的外资基金或投资者对国内物流板块的青睐也一直热度未减。

近年来，易商红木、宇培等本土物流地产商，阿里、京东、苏宁等电商巨头，万科、碧桂园、绿地等转型中的房地产企业，也都纷纷参与抢夺物流地产这块蛋糕。市场格局正在悄然发生变化，呈现“本土物流地产商表现较外资更为激进、操作方法更为灵活”的趋势。

投资市场的竞争炽热化，主要受高收益率和供应的稀缺性两个因素影响。

一方面，相对比收益率一直呈现急速萎缩状态的其它房地产业态，物流地产的投资回报率一直徘徊在较高水平。“2010年，广州物流仓储物业的投资收益率大约为7.4%， 即便至今，也能达到5.5%”，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，“高于同期住宅、写字楼、商铺等板块的投资收益率”。

另一方面，国内的第三方物流以及电商领域发展过于强劲，导致物流仓储的需求也一直在急速发展。根据相关报告，2020年中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应，缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

土地供应成关键

物流地产的本质依旧是“地的生意”，然而相对应的土地供应十分缺失。“可以看到，过去三年以及未来三年，土地稀缺的一线或准一线城市，几乎没有新增供应用地可以拿来做新的仓储”。

一级市场：供应稀缺导致一部分需求外溢，如上海周边的太仓、广州附近的佛山、深圳附近的惠州和东莞等，成为投资开发商青睐投资建仓的主要市场。“一线城市卫星城及位于交通大动脉的重点城市成为主要承接需求的关注点，主要考虑这些城市具有高速公路、铁路、港口等基础运输系统”，刘蔚海表示。

二级市场：物流仓储现有的投资标的较小且散乱，可供选择不多，缺乏集聚效应。投资开发商要在已有的物流仓储网络中开展收购，“一般需要买一个跨地区的巨大资产包才能算得过账”。

撇开市场氛围等因素，供需矛盾是较为根本的问题。对于投资开发商而言，除了寄希望于政府放松物流地产的用地审批以外，对旧有的仓储进行改造和升级成为新的发展方向及思路。

　　提升仓储效益成核心课题

在工业增量用地规模减少的情形下，提升单位面积物流仓储的租金和效益是对企业提出更高要求的课题。据第一太平戴维斯发布的数据显示，广州全市非保税高标仓平均租金为39.5元每平方米每月，空置率为8.2%。如若按正常市场氛围预判，租金会持续往上走，空置率则在低位盘旋。“疫情当下，第一季度的租金暂时维持稳定，但预判第二季度会呈疲软状态，整体没有太大跌幅。”

来源：第一太平戴维斯